한국이 특별히 부동산에 자금이 많이 쏠린 나라인가?
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엄밀한 글은 아니니 가볍게 읽어주시면 감사하겠습니다.
흔히들 한국은 돈이 부동산에 쏠려있다는 이야기를 하곤 합니다. 부동산에 돈이 쏠려있으니 효율적인 부분으로 돈이 가지 못한다는 것이지요. 또는 버블이라 언젠가 터질 위험이 있다거나요. 주로 거론되는 논거로는 높은 GDP 대비 가계부채 비율, 가계 자산 중 부동산 비중 등이 있습니다.
그런데 정말 그런지 궁금했습니다. 이전에도 글을 썼지만 사실 우리나라는 딱히 주거에 그렇게 비용을 많이 지출하는 나라가 아닙니다. 그렇다면 월세로 지출하는 금액은 적어도 부동산 자체가 비싸서 그런 게 아닐까요?
가장 손쉽게 생각할 수 있는 건 GDP 대비 부동산 시가총액일 것입니다. 마침 Savills에서 전세계 (주거용) 부동산 시가총액 자료가 있기에 가져와봤습니다. 2023년 기준이고 당시 GDP를 구해 나눠보았습니다. 아쉽지만 정확한 수치까진 안나와있어서 눈금 보고 겐또 친 거라 정확하진 않습니다만 대충 추세정도는 볼 수 있을 것 같습니다.
결과 한국은 주거용 부동산이 GDP의 2.9배 정도 나옵니다. 참고로 한국은행 자료로는 주택 시가총액이 GDP의 2.8배이니 대충 맞는 것 같습니다. 압도적인 중국과 반대로 압도적으로 낮은 미국 정도를 제외하면 주거용 부동산이 대충 GDP 대비 3배 언저리에 몰려있는 것으로 나옵니다.
이것을 기준으로 볼 땐 특별히 우리나라의 주거용 부동산에 많은 자금이 몰려있다고 생각되진 않습니다. 물론 20, 21년도엔 GDP 대비 3.9배 정도까지 올라갔던 걸 생각하면 그땐 정말 과열이 맞았던 것 같습니다.
다만 어디까지나 이건 시가총액 상위 기준으로 자른 것이니만큼 공정한 비교는 아닐 수 있습니다. 당장 GDP 기준 10위권인 우리나라가 10위 안에 든 걸 보면전반적으로 과대평가 돼 있을 가능성 또한 존재하긴 합니다.
그렇다면 걸리는 것은 왜 그렇게 가계부채 비율이 높냐는 것입니다. 가계부채 대다수는 부동산 대출일텐데, 부동산에 특별히 돈이 많이 쏠리지 않았다면 높은 가계부채 비율은 명확히 설명하기 쉽지 않습니다.
하나의 설명은 "외국은 부동산에 법인이 부채를 낸다"라는 것입니다. 똑같은 부동산을 두고 임대인 개인이 주담대를 받으면 가계부채이지만 임대기업이 받으면 기업대출일테니까요. 다만 이는 명확히 구하기 쉽진 않습니다. 기업은 꼭 주담대가 아니라 채권이나 신용대출 등으로 자금을 조달할 수도 있기 때문입니다.
그래서 찾아본 것이 임대인 중 기업 비중입니다. 보시다시피 한국은 임대인 중 기업 비중이 굉장히 낮습니다. 한국은행 자료에 따르면 주요국 평균 27.7%가 기업 임대주택인 반면 한국은 7.6%로 20%p 이상 차이가 나니까요. 똑같이 부동산에 대출을 내더라도 이들이 내는 부채는 가계 부채로 잡히지 않을 것입니다.
맨 아래 표는 상위 주거용 리츠 및 대표적인 주거용 부동산 임대 기업의 부채비율을 나타낸 것입니다. 기업의 부채비율을 LTV와 동치하는 건 좋지 않으나 부동산이라는 특성상 대다수 자산은 임대주택일 것이라 가정하고 보면 대충 LTV 40~50% 정도 땡기는 것으로 나옵니다. 외국도 딱히 현찰박치기로 집을 사는 건 아니라는 뜻입니다. 우리나라 사람들이 주담대 원리금을 낼 때 외국에선 월세를 내고 그 중 일부가 이자로 나갈 것입니다. 그리고 그렇게 낸 부채는 부동산 부채임에도 가계부채엔 잡히지 않겠지요.
물론 이것만이 모든 걸 설명하진 않습니다. 외국이라고 기업형 임대인이 대다수를 차지하는 건 아니니까요. 다만 일부는 설명 가능할 것 같습니다.
제 생각은 ["우려할만큼 부동산에 돈이 극단적으로 쏠려있는 것은 아니다"]입니다. 물론 높은 가계부채 비율은 여전히 조심해야하지만 외국과의 구조 차이를 고려한다면 심각한 수준인가? 또한 의문은 남습니다.
가계 자산 중 부동산 비중이 높은 건 그냥 주식시장이 침체돼서 그런 것 같고요.
물론 엄밀한 글도, 명확한 설명도 아니니만큼 이견도 존재하고 제가 틀렸을 가능성 또한 꽤나 높습니다. 적당히 걸러서 보시고 알아서들 판단하는 게 맞을 것 같습니다.
글이 굉장히 중구난방이 돼 버렸는데 읽어주셔서 감사합니다.
참고자료
https://www.savills.com/impacts/market-trends/the-total-value-of-global-real-estate-property-remains-the-worlds-biggest-store-of-wealth.html
https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0000593/view.do?nttId=220014&menuNo=200068
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4317631
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